租屋冷氣壞了、要洗、漏水，
找房東還是自己來？

冷氣大概是租屋處最常出狀況、也最常吵的設備。夏天一到，吹出來的風不冷、室內機開始滴水、清洗完多了奇怪的聲音，接著就是那個問題：這筆錢該誰出？很多人把「冷氣的事」當成同一件事在問，其實「壞了要修」和「髒了要洗」在法律上是兩回事，再加上「這台冷氣是房東附的還是你自己裝的」，答案會差很多。這篇把冷氣常見的狀況拆開來看，最後附上可以直接複製給房東的報修訊息。

先分清楚：這台冷氣是誰的、出了什麼事

判斷責任，先問兩個問題：冷氣是不是隨房附的？以及問題是「故障」、「保養」還是「被用壞」？套下面四種情況，大部分糾紛都能先定位：

• 房東附的冷氣自然故障（不冷、壓縮機不啟動、電路板壞）：原則上是房東的修繕義務。民法第 423 條要求房東在租期內維持房子「合於約定使用、收益之狀態」，第 429 條規定修繕除契約另有訂定或另有習慣外由出租人負擔。租約寫明附冷氣，冷氣就是你付的租金買到的條件之一。
• 清洗保養（洗濾網、拆洗室內機）：法律沒有直接寫，主要看租約怎麼約定，沒約定時的一般看法在下一段說明。
• 房客使用不當弄壞（遙控器摔壞、硬拉百葉、自己拆機弄斷零件）：依民法第 432 條，房客要用「善良管理人的注意」保管租賃物，因違反這個義務造成的毀損要負賠償責任；但照正常方式使用而產生的耗損不必賠。
• 你自己裝的冷氣：那是你的東西，壞了自己修。經房東同意加裝的設備，依住宅租賃定型化契約應記載事項第 10 點，增設部分損壞由承租人負責修繕。

狀況 → 誰負責 → 你該怎麼做

以下以「冷氣是房東附的、租約沒有特別約定」為前提。若你的附件三已經把某些項目約定給房客，就照約定走。

表格裡最容易起爭執的是「到底是老化還是你用壞的」。房東說你沒洗濾網、你說壓縮機本來就老了，這種情況通常要靠師傅的檢修結果來判斷。所以請師傅時，請他在估價單或維修單上寫明故障原因，比雙方各說各話有用得多。

清洗保養費：先看租約，沒寫的話怎麼辦

「租屋處洗冷氣是誰的責任」是很多人在問的題目，但法條沒有直接寫「冷氣清洗由誰負擔」，所以答案分兩層：

1. 租約有寫，照約定有的租約寫「每年由房東安排清洗一次」，有的寫「冷氣清潔保養由房客負責」。只要不違反應記載事項的強制規定，原則上照寫的走。
2. 租約沒寫，看是「日常清潔」還是「交屋狀態」濾網這類拆下來用水沖就能處理的日常清潔，一般認為屬於房客使用時的保管責任；說明書多半建議每兩週左右清一次濾網，這部分自己來。至於要請專業師傅拆洗的深度清洗，實務上沒有定論：剛入住時冷氣就很髒、有霉味，可以主張房東應交付「合於約定使用」的狀態，請房東在交屋前或交屋後盡快處理；住了一兩年後的定期深度清洗，則常被看成使用者的保養，多半由房客負擔或雙方協商分攤。
3. 清洗是為了排除故障，就是修繕如果是排水管堵住造成漏水、散熱鰭片堵塞導致不冷，請師傅來處理的費用屬於修繕範圍，和單純的保養清洗不同，可以請房東負擔。

行情上，以服務媒合平台的公開報價來看，分離式冷氣室內機一般清洗多在每台 1,800～2,500 元左右，全機拆洗約 2,500～4,500 元，價格會隨機型、髒污程度與地區而不同（2026 年 10 月查核）。金額不算小，所以簽約時就把「冷氣誰洗、多久洗一次」寫進租約，是最省事的做法。

冷氣漏水：先找原因，再談責任

室內機滴水最常見的原因是排水管被灰塵、藻類堵住，其次是濾網太髒造成蒸發器結霜、融化後滴下，也有安裝時角度歪斜、排水管破損或冷媒不足的情況。前兩種跟清潔有關，後幾種則是安裝或機器本身的問題。

漏水比不冷更急，因為水會泡到地板、牆面、插座，甚至滲到樓下。遇到這種情況：

• 先止損：關機、拿盆子或毛巾接水、把下方的延長線和電器移開。
• 馬上通知：民法第 437 條規定，租賃物有修繕必要時房客應即通知房東；拖著不講，讓損害擴大，房客反而可能要負賠償責任。
• 損害怎麼算：漏水泡壞你的私人物品，若原因是房東應修的設備問題，可以向房東反映求償；若是你長期沒清濾網造成，就比較難主張。泡壞木地板或樓下天花板，也一樣回到「漏水原因是什麼」來判斷。

漏水跟房屋本體的滲水處理方式類似，更多細節可以參考冷氣、漏水、馬桶壞了誰修。

房東拖著不修：催告、相當期限、自己修扣租

報修之後房東已讀不回、一直說「找不到師傅」，夏天最難熬。法律給的路是這樣：依民法第 430 條，應由房東修繕的項目，房客可以定相當期限催告房東修繕，房東在期限內不修，房客可以終止契約，或自行修繕後請房東償還費用、或從租金中扣除。租賃條例第 8 條第 3 項、應記載事項第 9 點也有相同的規定。

「相當期限」實際上給多久？

法律沒有寫幾天，重點是讓房東有合理的時間安排。冷氣故障一般需要叫師傅到場、可能還要等零件，給 7 天左右是常見的抓法；若是盛夏、房內完全沒有其他降溫方式，或家中有長者、嬰幼兒，可以在訊息中說明理由、把期限縮短。漏水已經波及電器插座或樓下住戶，就屬緊急情況，應要求房東立即處理，必要時先止水、找師傅，事後再結算。

自己修再扣租，要注意的事

• 一定要先催告、等期限過了才動手，不然房東可以主張你沒給他修的機會。
• 費用要合理：修得好的就修，不要直接換一台新的再叫房東付全額。
• 留好維修單、收據、付款紀錄，扣租前先傳給房東看，寫明從哪個月租金扣多少。

談不攏可以找誰？

「冷氣壞掉房東維修很慢能申訴嗎？」可以。依租賃條例第 16 條，住宅租賃爭議可以向房屋所在地的直轄市或縣（市）政府申請調處，免繳調處費用；也可以到鄉鎮市區公所的調解委員會申請免費調解，或撥 1950 消費者服務專線詢問。各管道的差別與準備資料，整理在租屋糾紛找誰。

通知房東的訊息範本

用 LINE 或簡訊傳文字，加上照片或影片，比打電話好：日期、內容都留得下來，之後要催告、扣租或申請調處，都拿得出紀錄。可以照下面改：

第一次通知語氣客氣即可。若過了期限還沒處理，第二次訊息就要把話講明：「之前 10/18 已通知，至今尚未修繕，請於 ○/○ 前安排；若屆時仍未處理，我將依民法第 430 條自行找師傅修繕，費用從租金中扣除，並附上收據。」這一則就是法律上的催告，金額較大或房東完全不回應時，可以改寄存證信函。

想自己裝冷氣或換一台？

有些舊套房只有一台吵又耗電的窗型機，或某個房間根本沒有冷氣。想自己出錢裝，一定要先取得房東同意：依應記載事項第 10 點，室內裝修應經出租人同意，不得損害建築結構安全；裝冷氣要在牆上打洞、拉 220V 專用迴路、固定室外機，都屬於這種改動。

先跟房東談清楚三件事，並寫成文字：誰出錢（有房東願意分攤，換來房子增值）、退租時怎麼處理（你拆走並補洞、留給房東、或由房東折價收購）、之後壞了誰修（你自己裝的，原則上你修）。拆裝冷氣都要另外付工錢，退租前才談，很容易談僵。細節可以參考房客可以釘牆、刷漆、裝冷氣嗎。房東不同意、或窗戶條件裝不了分離式，移動式冷氣是不用動到牆面的替代選擇，但效率和噪音要先有心理準備。

舊定頻冷氣的電費怎麼算

很多老套房配的還是定頻窗型機，冷房效率不如新的變頻機，加上房東用分電表收費，電費常常嚇人。想大概估一下，可以看機身銘牌上的「消耗電功率」：假設是 1,000 瓦，壓縮機全速運轉一小時約用 1 度電。每晚開 8 小時、一個月 30 天，最多大約 240 度（定頻機會開開停停，實際通常少一些，但機器老舊、房間西曬時也可能更接近這個數字）。

同樣的用電量，單價差一倍以上，帳單就差一倍以上。2024 年 7 月 15 日起，住宅租賃定型化契約應記載事項規定：以度數計費的，每度電費不得超過該租屋處電費單的「當期每度平均電價」；不按度數計費的，每期收取總額不得超過電費單的每期總額，房東也應提供電費資訊給房客。一般住宅的平均電價大約落在每度 2～3 元。這個規定適用於 2024 年 7 月 15 日以後簽訂的租約，之前簽的舊約不溯及，但續約、重新簽約後就適用。房東屆期不改正，依消費者保護法第 56-1 條，主管機關可令其限期改正，屆期不改處 3 萬～30 萬元罰鍰，再次限期仍不改處 5 萬～50 萬元並得按次處罰（2026 年 10 月查核）。

如果你現在也住在電費單價偏高的套房，先算算看自己是不是被多收：套房電費一度多少才合理有完整的比對方法，或直接用電費分攤計算機輸入帳單金額與度數。

退租時，冷氣要注意什麼

• 正常使用的耗損不必賠：冷氣用了幾年效能變差、外殼泛黃，屬於民法第 432 條說的依正常方式使用產生的耗損，房東不能因此扣押金。
• 「退租要洗冷氣」要看租約：租約有寫退租時須清洗冷氣，就照約定處理並留收據；沒寫的話，房東不能直接從押金扣一筆清洗費，可以協商。相關界線參考退租被扣清潔費合理嗎。
• 點交時開機測試：當著房東的面開冷氣、拍影片，證明交還時運轉正常；遙控器、說明書一併歸還。
• 自己裝的冷氣：依先前的約定拆走並補好牆洞，或留給房東並寫下雙方同意的處理方式。

完整的退租流程可以對照退租點交檢查清單一項一項確認。