住進去沒多久，冷氣突然不冷、天花板開始滲水、馬桶一沖就堵——這些狀況幾乎每個租屋族都遇過。第一個反應通常是：「這要叫房東來修，還是我自己掏錢？」講錯了，可能白白花一筆；不講，又怕被當成奧客。其實這件事法律有給方向，弄懂之後，跟房東開口也比較有底氣。
先講最關鍵的一句：租屋的修繕，原則上是房東的事。民法第 429 條寫得很清楚——租賃物的修繕，除非契約另有約定、或當地另有習慣，否則由出租人負擔。白話說，房東收了租金，就有義務把房子和當初附的設備維持在「能正常住、能正常用」的狀態。所以多數時候，該掏錢找師傅的人是房東，不是你。
那是不是所有東西壞了都找房東？
也不是。法律講的是「原則」，重點落在兩個地方：一是房屋本體與當初隨房附上的設備，二是不是因為房客自己使用不當而壞的。把這兩個條件套進去，大部分情況就清楚了。
房子的結構、管線、防水這些「本體」問題，幾乎都歸房東。租約裡寫明附冷氣、熱水器、洗衣機的，這些東西用久了自然故障，通常也算房東該處理的範圍——畢竟是它把這些當成出租條件的一部分。反過來說，如果是你自己摔壞、用壞，或本來就屬於日常消耗的小東西，那就比較可能要自己來。下面這張表把常見狀況分兩邊看：
| 房東通常要修 | 房客多半自理 |
|---|
| 牆壁、天花板漏水、滲水 | 自己不小心打破的玻璃、門板 |
| 壁癌、發霉等防水或結構問題 | 燈泡、燈管等耗材的更換 |
| 水管、電線、排水等管線老化 | 使用不當造成的馬桶堵塞、設備損壞 |
| 租約原本附的家電（冷氣、熱水器等）自然故障 | 自己另外添購、帶進來的家具家電 |
| 門窗、門鎖因老舊或正常使用而損壞 | 因故意或重大過失造成的毀損 |
📌 表格是常見情況的整理，不是鐵則。最終仍要看你的租約怎麼寫——如果契約裡有特別約定某些項目由房客負責（民法也允許契約另有約定），那就照約定走。簽約前把這段看清楚，比事後爭吵省事得多。
🧑 阿喬的實住經驗（租屋十年）：我遇過人很好的房東——東西壞了直接 LINE，她親自來修或確認，有時請我們先墊錢找師傅、把收據和金額拍照給她，再從下個月租金扣（重點是收據一定留好）。也遇過房東約定「第一個月你們盡量用、壞了我負責；一個月後使用上弄壞的就你們自理」——我覺得這其實很合理，因為有些真的是人為使用問題，房東也是保障自己，所以一開始把話講清楚最重要。但要提醒：法律預設修繕仍是房東的責任（民法 429），「之後房客自理」屬於契約另行約定，簽約前一定要看清楚、衡量合不合理，別被一句話把房東本來該修的都推給你。
實務上最容易吵的，是「到底是自然故障還是你弄壞的」。比如冷氣不冷，房東說你沒清濾網、你說是壓縮機老了。這種模糊地帶沒有標準答案，但只要不是明顯的人為破壞，舉證和維持房子堪用的責任，通常還是偏向房東這邊。
發現東西壞了，正確的處理順序
知道責任歸屬只是第一步，更重要的是「怎麼報修才不會吃虧」。很多人壞了直接打電話講一講，結果房東拖著不處理，事後也說不清講過沒。照下面的順序走，既給房東機會，也替自己留好證據：
- 先確認狀況、拍照存證發現問題當下就拍照或錄影，記下日期。能看出損壞程度的畫面，之後不管溝通或主張權利都用得上。
- 用看得到紀錄的方式通知房東別只用口頭或電話。改用 LINE、簡訊或 email 把問題講清楚，留下「我哪天通知過、講了什麼」的書面痕跡。
- 給一段合理的修繕期限通知時順帶講明希望在什麼時候前處理。民法第 430 條的救濟，前提就是你曾「定相當期限」催告房東修繕，這一步別省。
- 房東遲遲不修，再依法處理若房東在你給的期限內仍不修繕，依民法第 430 條，房客可以選擇終止契約，或自行找人修繕後請求房東償還費用、或從租金中扣除。
⏱️ 「相當期限」到底要給幾天？法律沒有硬性規定天數，重點是「合理、讓房東來得及處理」。實務上抓個大概：一般小修（叫師傅、換零件）約給 7 天上下；但若是影響居住安全或健康的緊急狀況——大量漏水快泡到電器、完全沒熱水、跳電、聞到瓦斯味——期限要更短、甚至可以先處理（先關水關電、緊急找師傅），事後再與房東結算。原則就是「越急、越危險，期限越短」。
不過最後一步要提醒：法律雖然給了「自行修繕扣租金」這條路，實際操作仍有眉角——期限是否相當、費用是否合理、有沒有先催告，事後都可能被房東拿來爭執。所以真要走到這步，建議先把催告紀錄、估價單、收據都留好，能先溝通談妥當然最理想，避免演變成押金或退租時的糾紛。關於押金與租約裡常見的修繕約定，也可以一併參考簽約前該懂的權益。
資料來源與延伸查證：
· 全國法規資料庫（民法第 429、430 條條文）：
law.moj.gov.tw
· 內政部不動產資訊平台（租賃相關資訊、定型化契約應記載事項）：
pip.moi.gov.tw
修繕責任的認定會因個案、租約約定與當地習慣而不同，實際請以你簽訂的契約內容與現行法規為準。
常見問題
冷氣是房東附的，用一用壞了誰修？
如果是租約裡原本就附的冷氣，因老化或自然故障無法使用，通常屬於房東該負責修繕的範圍。但若損壞是因房客明顯使用不當造成，就可能要由房客負責。最終仍要看契約有沒有特別約定。
燈泡、燈管壞了要叫房東換嗎？
燈泡、燈管這類屬於日常消耗品，實務上多半由房客自行更換，金額也通常不高。除非租約另有約定，否則一般不會為了換燈泡要求房東到場。
房東一直不修，我可以自己修、再從租金扣嗎？
民法第 430 條確實有這條路：房客先定相當期限催告房東修繕，房東在期限內仍不修，房客可自行修繕並請求償還費用、或從租金中扣除。但前提是要先催告、期限要合理、費用要正當，建議全程留好書面與單據，並盡量先與房東溝通。
房子一直漏水修不好，我可以要求退租嗎？
若漏水屬房東應修繕的項目，經你定相當期限催告後仍未處理，依民法第 430 條房客有機會主張終止契約。是否構成、程序如何，仍需視個案與契約而定，必要時建議諮詢專業意見。
馬桶阻塞、水管不通，是房東還是房客要負責？
看阻塞的原因。若是房客使用不當造成（沖入異物、大量衛生紙、頭髮油垢累積），通常由房客負責疏通與費用；若是管線老舊、結構或房東設備本身的問題，則屬房東的修繕範圍。輕微阻塞房客多半自行處理，反覆發生或明顯是管線問題就應請房東處理。分不清原因時，先拍照、保留通知紀錄再找師傅。
冷氣會滴水、漏水，誰要負責處理？
冷氣滴水常見是排水管堵住或濾網太髒——這類日常清潔維護，房客可先自行清理或反映請人清洗；但若是房東附的冷氣本身老化、故障導致漏水，就跟「冷氣壞了」一樣屬房東的修繕責任。判斷關鍵一樣是「原因」與契約約定，先通知房東、留好紀錄最保險。
催告房東修繕要給幾天才算「相當期限」？
法律沒有規定固定天數，看損壞的急迫性與修繕難度而定。一般小修（叫師傅、換零件）多抓 7 天上下；影響安全健康的緊急狀況（大量漏水、完全沒熱水、跳電、瓦斯外洩）則要更短、甚至可先自行緊急處理、事後再結算。重點是期限要合理、讓房東來得及處理，並全程留下書面通知紀錄。
本文整理自現行法規與公開資料，僅供一般參考，非個案法律建議。修繕責任的判斷會因租約約定、損壞原因與當地習慣而有差異，遇到實際爭議，建議以你的契約內容、現行法規為準，必要時諮詢律師或相關專業機構。