入住點交檢查清單：
搬進去前逐空間檢查、拍照、簽點交表

大家搜尋「點交」，多半是在退租前才想到要找範本。可是退租那天要比對的基準，是入住那天的屋況。牆上的釘孔是你釘的還是原本就有？浴室門下緣泡爛是你住壞的，還是搬進來就這樣？如果入住時沒留下紀錄，退租時就只剩雙方各說各話，而押金在房東手上。

這篇整理入住點交該做的事：什麼時候做、照片怎麼拍才有用、水電錶與鑰匙怎麼記，再附一份分空間、可以邊走邊勾的清單，以及點交表的寫法範例。退租那一段請看退租點交流程與檢查清單。

為什麼搬進去就要點交：退租扣不扣，比的是入住紀錄

法律上，房客要負責的是「用壞的」，不是「本來就舊的」。民法第 432 條規定承租人要以善良管理人的注意保管房屋，違反而造成毀損要賠；但依約定方法或依物的性質正常使用而造成的變更、毀損，不在此限。內政部住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第十二點也是同樣的寫法，並規定房客應賠的金額可以從押金抵充。

問題在於：哪些是正常耗損、哪些是你造成的，退租時要靠證據判斷。有三份東西會被拿出來比對：

• 附件一「租賃標的現況確認書」：應記載事項第二點規定，有附屬設備的要寫在這份附件。它列了住宅用火災警報器有無、有無滲漏水及怎麼處理、供排水是否正常，以及冷氣、冰箱、洗衣機、熱水器等附屬設備的數量，雙方簽章。簽約時記得要求填好、各留一份。
• 附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」：簽約前沒有約明由房客修的項目，除非是房客造成的損壞，否則由房東修（第十一點）。
• 你自己的照片、影片和點交紀錄：現況確認書只寫「有幾台冷氣」，不會寫「客廳牆有 3 個釘孔」。細部屋況要靠你自己補。

什麼時候做、跟誰一起做

1. 簽約後、搬家具進去之前空屋最好檢查：牆角、地板、櫃子內側都看得到。等床和衣櫃擺進去，很多地方就拍不到了。真的只能搬家當天做，也先拍完再讓搬家工人進門。
2. 能約房東（或代管）一起走一圈最好邊看邊指給對方看，當場講好哪些要修、哪些註記「原本就有」，結束後雙方在點交表上簽名，各留一份。
3. 房東沒空到場，就自己拍完傳過去用 LINE 把照片、影片和文字清單傳給房東，請對方回覆確認。就算只回一句「收到」，傳送時間和對話紀錄也能證明你在入住當時就提出了這些狀況。
4. 發現的問題當天就提不要想說住一陣子再講。拖越久，越難說明那是入住前就有的。

照片、影片怎麼拍，退租時才用得上

• 先全景、再近拍：每個空間先站在門口拍一張全景，讓人看得出是哪個房間、哪面牆；再對瑕疵近拍。只有特寫，事後很難證明是在這間房子拍的。只有全景，又看不清瑕疵。
• 近拍時放個參照物：刮痕、破洞旁邊放一枚硬幣或捲尺，大小一目了然，退租時好比對「有沒有變大」。
• 錄一段環屋影片：從大門開始慢慢走一圈，邊拍邊用嘴巴講「浴室門下緣原本就泡水」「冷氣開了會滴水」。影片比照片更難被質疑是挑角度。
• 留下日期：手機照片的檔案資訊裡會記拍攝時間；再把照片傳到和房東的 LINE 對話，對話上的日期就是雙方都看得到的時間紀錄。
• 原檔另存一份：LINE 傳出去的照片可能被壓縮，聊天室裡的檔案過一段時間也可能無法再下載。原檔請另外存到雲端相簿或電腦，資料夾以地址加入住日期命名，住兩三年後才找得到。
• 照片編號寫進點交表：表上每一項對應到照片檔名（例如 IMG_0412），退租時一項一項對，不用翻幾百張照片。

逐空間入住點交清單（可勾選）

拿手機開著這頁，一個空間一個空間走。勾選狀態會記在你這台裝置的瀏覽器裡，中途離開回來還在；也可以按「列印清單」帶紙本去現場。

🚪大門與玄關

• 每一支鑰匙都實際開過門

  大門、房門、鐵門的鑰匙逐支試，鎖頭卡卡的當場提出。電子鎖的話問清楚密碼怎麼改、電池誰換。
• 門片、門框的凹痕與刮傷

  門片下緣、門框轉角最容易有撞痕，近拍下來。
• 對講機、門鈴、門鏈與貓眼

  對講機請人在樓下按一次，確認通話和開門鍵都正常。
• 鞋櫃門片、層板、鉸鏈

  打開看內側有無霉斑、層板是否鬆脫。

🛋️客廳與臥室

• 每面牆：釘孔、膠痕、髒污、油漆剝落

  這是退租最常被扣的項目。每面牆先拍全景，再把釘孔、掛勾痕、膠帶殘膠逐一近拍，扣多少才合理可看清潔費、油漆費被扣合理嗎。
• 天花板與牆角：水漬、壁癌、發霉、裂縫

  用手機手電筒斜照比較看得出來。有滲漏水要對照現況確認書的「滲漏水」欄是怎麼勾的。
• 地板：刮痕、凹陷、磁磚裂、木地板翹起

  床腳、椅子常放的位置特別注意，拍的時候放硬幣當比例尺。
• 窗戶、紗窗、窗簾

  每扇窗都開關一次、上鎖一次；紗網破洞、窗簾污漬或缺掛勾也拍下來。
• 燈具、開關、插座

  每盞燈都開一次，插座拿手機充電器逐一插，有沒有電當場就知道。
• 附的家具：床架、床墊、衣櫃、書桌、椅子

  抽屜拉到底、櫃門開關，床墊翻開看有沒有污漬。這些在現況確認書只會寫數量，狀況要自己拍。

🍳廚房

• 流理台檯面：燒痕、刮痕、缺角

  人造石檯面常有鍋具燙痕，入住前就有的要記下來。
• 水槽與下方櫃子

  放水讓它流一分鐘，看排水快不快、下方水管接頭有沒有滴水、櫃底板有沒有泡水膨脹。
• 瓦斯爐或電磁爐

  每一口爐都點火或開一次。瓦斯爐點不著、火焰偏紅，請房東先處理。
• 抽油煙機

  開最大段聽聲音、看吸力，把油網的髒污程度拍下來，免得退租時被要求清到全新。
• 櫥櫃門片、層板

  上下櫃都打開，看鉸鏈是否鬆、內側有沒有蟑螂屎或霉味。

🚿浴室

• 馬桶沖水、水箱、座墊

  沖兩三次，聽水箱停水後會不會一直有細細的流水聲（漏水會讓水費變高）；座墊裂痕也要拍。
• 洗手台、水龍頭的冷熱水與漏水

  冷熱各開一次，看龍頭底座和下方管線有沒有滴水，排水會不會積水。
• 淋浴熱水與水壓

  記一下熱水大概多久會來、溫度穩不穩。熱水器有問題通常是房東修，見租屋修繕責任。
• 地板排水、磁磚、矽利康

  倒一桶水看排水孔會不會積水；矽利康發黑、磁磚裂縫近拍下來，這類多半是長期使用的老化。
• 浴室門、抽風機、鏡子

  浴室門下緣泡水是常見問題，入住就有的一定要記；抽風機打開確認會轉。

🧺陽台與洗衣區

• 陽台排水孔與落水頭

  颱風天排水不良會積水倒灌，先看有沒有被落葉、垃圾塞住。
• 洗衣機進水、排水管

  接頭有沒有用膠帶綁著湊合，排水管是否插進排水孔。
• 曬衣桿、欄杆、地面磁磚

  曬衣桿生鏽、欄杆鬆動拍下來；欄杆鬆動屬於安全問題，請房東修。
• 瓦斯熱水器的位置是否通風

  瓦斯熱水器應裝在室外或通風良好處；如果裝在加了窗戶封起來的陽台，請房東處理，並自備一氧化碳警報器。

❄️電器設備

• 冷氣：每台開 10 分鐘以上

  看冷不冷、有沒有滴水或異味，拍機身型號標籤，數遙控器幾支，順便問上次清洗是什麼時候。壞了誰修、清洗費誰付，見租屋冷氣壞了誰修。
• 熱水器：類型與型號

  電熱水器或瓦斯熱水器、儲熱式或即熱式，拍型號標籤。電熱水器很耗電，會直接反映在你的電費上。
• 冰箱：冷藏、冷凍與門封條

  插電放半天確認會冷，門封條破損或發霉要拍，裡面的異味也記一筆。
• 洗衣機：跑一次快洗

  空機跑一輪，看進水、脫水、排水都正常、有沒有漏水。
• 其他附的電器：電視、微波爐、除濕機、網路設備

  數據機、路由器是房東的還是前房客留下的，要問清楚，免得退租時被當成少一台。
• 對照現況確認書的「附屬設備」欄

  附件一列的電視、冷氣、冰箱、熱水器等都有「幾臺」，實際數量和表上不一樣的，當場請房東改正。

🧯安全設備（住警器、滅火器、逃生）

• 住宅用火災警報器：位置與測試

  現況確認書第 4 項就要勾「有／無住宅用火災警報器」，依消防法第 6 條由住宅所有權人設置維護。臥室和走道天花板看一下，按測試鈕會響才算數。
• 滅火器：壓力指針與期限

  指針要在綠色區，瓶身標籤看製造或換藥日期。沒有滅火器的，問房東是否提供。
• 逃生路線、鐵窗逃生口

  從房間走到樓梯的路線實際走一次，走廊和樓梯間有沒有堆雜物；加裝鐵窗的，看有沒有能從內側打開的逃生口。
• 電源總開關與漏電斷路器位置

  跳電時要知道去哪裡扳回來，順便拍下配電箱內各迴路的標示。
• 瓦斯開關位置與有無異味

  知道總開關在哪，聞到瓦斯味時才關得到。

🔑水電瓦斯錶與鑰匙

• 電表：度數加表號一起拍

  套房多半是房東自設的分電表，入住當天的度數就是你的起算點。房東每度收多少有上限，見套房電費一度多少才合理。
• 水表度數

  整層租、自己繳水費的一定要抄；共用水表的，問清楚怎麼分攤並寫下來。
• 瓦斯表度數或桶裝瓦斯

  天然氣抄表拍照；桶裝瓦斯問清楚現在這桶是誰付的、用完找哪家瓦斯行。
• 鑰匙、磁扣、遙控器逐一清點

  大門、房門、信箱鑰匙各幾支，社區磁扣幾張，冷氣、鐵捲門、停車場遙控器幾支，全部排在桌上拍一張，退租時照這個數量歸還。
• 照片和清單傳給房東，請對方回覆

  最後一步。把檢查結果整理成一段文字，連同照片傳到 LINE，請房東回覆確認。

點交表可以這樣寫

點交表不需要什麼固定格式，重點是寫到退租時對得上。「牆壁有些髒」對不上；「客廳東側牆、電視上方，釘孔 3 個」才對得上。以下是寫法示範（內容為虛構範例）：

表格最下面留日期、地址，以及房東和房客兩人的簽名，簽完各拿一份（或拍照存檔）。房東不在場的，用 LINE 傳這張表，請對方回覆「確認」也行。

點交時發現問題：請房東修，還是先註記？

看到的問題大致分成兩種，處理方式不同：

• 會影響居住、或越放越嚴重的：漏水、熱水器不熱、冷氣不冷、門鎖壞、插座沒電。應記載事項第十一點要求房東交付「合於所約定居住使用」的房屋，第九點則規定租賃住宅或附屬設備損壞原則上由房東修繕。請在 LINE 上寫清楚哪裡壞、附照片，並請房東約定修繕時間；房東在你給的合理期限內不修，房客可以自行修繕再請求償還或從租金扣除。細節見冷氣、漏水、馬桶壞了誰修，冷氣另見租屋冷氣壞了誰修。
• 不影響使用的外觀瑕疵：釘孔、刮痕、舊污漬、磁磚小裂。不一定要修，但要在點交表寫「入住前既有」，並請房東簽名或在 LINE 上回覆同意，退租時就不會算到你頭上。

還在看房、還沒簽約的話，很多問題其實可以更早發現，並在簽約前談好由誰處理，可以先對照看房檢查清單。