租屋漏水、馬桶堵塞、
水管塞住，誰要負責？

水的問題跟其他設備故障不太一樣：冷氣壞了頂多熱幾天，漏水卻是每多拖一小時，泡壞的東西就多一點，還可能滲到樓下、碰到插座。偏偏「馬桶塞住算誰的」「樓上漏下來要找誰」這類問題，答案常常是「看原因」，房東和房客各自認定的原因又不一樣。這篇先講判斷的方法，再用一張表把 10 種常見的漏水、阻塞狀況分開看，最後是報修訊息、房東不處理時的做法，以及東西被泡壞、退租扣押金的問題。

判斷責任的三個問題

不管是滴水、堵塞還是水管爆開，都可以依序問自己這三件事：

1. 壞的是房子本體或房東附的設備嗎？牆壁、天花板、防水層、埋在牆裡和地板下的水管、房東裝好的馬桶、水龍頭、熱水器，都屬於「租賃物」。民法第 423 條要求房東在租期中維持房子合於約定使用的狀態，第 429 條規定修繕除契約另有訂定或另有習慣外由出租人負擔；租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條也要求房東在租期內保持房子合於居住使用。
2. 原因能不能算到房客頭上？房客要用「善良管理人的注意」保管、使用房子（民法第 432 條），違反這個注意義務造成損壞就要賠；但照正常方式使用而產生的耗損不必賠。把衛生棉丟進馬桶、拿重物砸裂洗手台，是可歸責於房客；用了十幾年的水箱零件老化、橡膠墊片硬化，是正常耗損。
3. 租約有沒有把這一項約定給房客？依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 9 點，房屋或附屬設備損壞由房東修繕，但雙方另有約定、習慣或損壞可歸責於房客者除外。而第 11 點和附件三「承租人負責修繕項目及範圍確認書」規定，要由房客修的項目必須在簽約前說明並經房客確認；沒有約明確認的，除非是房客造成的損壞，仍由房東修。所以租約只寫一句「小修自理」，未必就能把馬桶、水管全推給你。（2026 年 10 月查核）

三題問完，多數情況會落在三格之一：房東修（本體或附屬設備自然壞掉）、房客修或賠（自己造成、或附件三已確認由房客負責）、要找第三人（樓上住戶、管委會）。最後一種最麻煩，後面另外說。

發現漏水，先把損失擋下來

責任可以晚點談，水不能等。下面幾件事做完再拍照、通知：

• 關水：水龍頭、馬桶水箱、洗手台下方通常各有一顆止水閥（俗稱角閥），順時針轉緊就能單獨斷水；找不到或是牆內水管破，就關整戶的總水閥，多半在水表旁、陽台或廚房水槽下。入住時先問房東總水閥在哪，真的出事時能省下不少時間。
• 斷電：水碰到或接近插座、延長線、電器時，先關掉那一區的無熔絲開關（電箱），再去碰濕掉的東西，避免觸電。
• 移開東西、接水：把電腦、紙箱、床墊移離滴水處，用水桶、臉盆接住，地上鋪毛巾。
• 拍照錄影：拍水從哪裡出來、範圍多大，最好有一段能看出時間的影片；被泡到的私人物品也一件件拍。這些是之後判斷原因、談賠償的依據。
• 有影響樓下的可能，跟樓下說一聲：特別是地板積水或馬桶溢流，早點讓樓下知道，比等對方天花板出現水漬才上門好處理。

做完這些就該通知房東。民法第 437 條規定，房子有修繕必要且應由房東負擔時，房客應即通知；怠於通知、讓房東來不及處理，房客要賠償因此擴大的損害。漏水是最容易「越拖越大」的問題，看到就講，別等週末。

10 種漏水、阻塞狀況：通常誰負責、你先做什麼

以下以「設備是房東附的、附件三沒有特別約定」為前提。「通常」兩個字是真的：同一個馬桶堵塞，原因不同，答案就不同。

原因說不清的時候，靠什麼判斷

漏水和堵塞最常見的爭執，是雙方都說「不是我的問題」。房東認為是你亂丟東西，你認為是管子本來就老。這種時候，能說服對方（或之後的調處委員）的，通常是這幾樣：

• 水電師傅的診斷：請師傅在估價單或收據上寫明「堵塞原因：○○」「漏水點：○○」，例如「管內異物（濕紙巾）」或「排水管老舊結垢」。師傅是第三方，比雙方的說法可信。
• 挖出來的東西：馬桶或排水管通完，拍下清出來的東西。如果是一團頭髮或濕紙巾，房客很難推；如果什麼異物都沒有、只是管壁結垢，房東也很難說是你造成的。
• 入住時的紀錄：天花板原本就有水漬、牆角本來就有壁癌，入住點交時拍到了，就能證明不是你住進來才出現的。還沒搬進去的話，照入住點交檢查清單把浴室、天花板、水槽下方都拍一遍。
• 發生的模式：只在下雨時滲、只在樓上洗澡時滴、整棟好幾戶同時堵，這些規律本身就指向房屋本體或共用管線，而不是房客的使用方式。

師傅如果是房東找的，你也可以在場看、自己拍照，並請房東把師傅的維修單拍給你。修完的單據兩邊都留一份，退租時就少一個爭執點。

樓上漏下來、外牆滲進來：牽涉別人的情況

租屋族最常問「樓上漏水，我要直接去找樓上嗎？」比較順的做法是：你找房東，房東找樓上或管委會。理由是你跟樓上沒有契約關係，修繕要進樓上屋內、談費用分擔，都是屋主之間的事；而你跟房東之間，房子漏水就是房東要處理的修繕。你當然可以先去敲門提醒樓上「好像漏水了」，但不必替房東扛下交涉。

房東那一端大致是這樣分的（以公寓大廈為例）：

• 專有部分（樓上自家的浴室防水、自家水管）：依公寓大廈管理條例第 10 條，由該區分所有權人自己修繕並負擔費用。
• 共用部分（外牆、屋頂、共用排水立管等）：同條規定由管理負責人或管委會修繕，費用由公共基金或區分所有權人分擔；但修繕原因可歸責於特定住戶的，由該住戶負擔。哪些屬共用部分，實際還要看規約與建物登記。
• 夾在兩戶之間的樓地板、共同壁及其內管線：依同條例第 12 條，維修費用原則由上下方或兩側的區分所有權人共同負擔；可歸責於某一方的，由那一方負擔。
• 樓上不讓人進去查：依同條例第 6 條，他住戶因維護、修繕必須進入其專有部分時，不得拒絕；協調不成可以請主管機關或法院處理。這一步通常也是房東或管委會出面。

沒有管委會的老公寓，就是房東直接跟樓上屋主談。過程可能拖很久，但這段時間你仍然可以要求房東處理你屋內的狀況，例如先做止漏、修補天花板，或在房間部分不能使用時談減租（見下一段）。

房東不回、拖著不修，或根本聯絡不到

一般情況：給期限、催告，再自己修

依民法第 430 條，應由房東修繕的項目，房客可以定相當期限催告；房東在期限內不修，房客可以終止契約，或自行修繕後請房東償還費用、或從租金中扣除。租賃條例第 8 條第 3 項與應記載事項第 9 點也有同樣的規定。法律沒說「相當期限」是幾天，漏水和堵塞會影響日常生活，期限可以比一般小修短，並在訊息裡說明理由（例如「家裡只有一間廁所」）。

自己找師傅前，先確認已經催告過、期限也過了；修的範圍以恢復原狀為限，例如水管破了就修那一段，不要順便整套換新再叫房東全付。單據、照片、付款紀錄留好，扣租前先傳給房東看。

緊急情況：水管爆了、房東不接電話

半夜水管破裂、水一直冒，房東電話不通，總不能等到天亮。這時候的順序是：先關總水閥止損，再持續用 LINE、簡訊留下「幾點幾分聯絡過、聯絡不上」的紀錄；如果關水後仍無法控制，或關水會讓你完全無法生活，再找水電師傅做必要的止漏處理，並請師傅寫清楚處理了什麼、原因是什麼。

這種情況房東往往還沒來得及「被催告」，所以除了民法第 430 條，也有人會以無因管理主張：依民法第 176 條，為他人管理事務、對本人有利且不違反本人可推知的意思時，可以請求償還必要費用。不論用哪一條，關鍵都是兩點：做的是止損必要範圍內的事，以及聯絡紀錄、單據完整。止漏之後的正式修繕（例如換整段管線、補牆），還是讓房東安排比較妥當。

修繕期間房間不能用，租金可以少付嗎？

可以談。應記載事項第 9 點規定，房東修繕期間致房子全部或一部不能居住使用時，房客得請求扣除該期間全部或一部的租金。另外，民法第 435 條與應記載事項第 13 點也規定，因不可歸責於房客的事由致租賃物一部滅失，可以按滅失部分請求減少租金。例如漏水讓一個房間整整兩週不能睡，就可以跟房東談那段期間按比例減租。金額怎麼算沒有公式，先提出一個合理數字、說明計算方式，比單方面少匯錢好。

談不攏時，依租賃條例第 16 條可以向房屋所在地的直轄市或縣（市）政府申請住宅租賃爭議調處，免繳調處費用；其他管道整理在租屋糾紛找誰。

報修訊息範本

用文字傳，附上照片和影片，日期、內容都會留下來。漏水類的訊息，重點是讓房東一眼看出「哪裡、多嚴重、我已經做了什麼」：

最後一句看起來多餘，其實很有用：先講好「請師傅寫原因」，之後無論結果是房東負擔還是你負擔，都有第三方的說法，不會變成各說各話。如果過了期限仍沒處理，第二則訊息就要寫明「○/○ 已通知，請於 ○/○ 前修繕，逾期我將依民法第 430 條自行修繕，費用從租金扣除」，這就是催告。

東西被水泡壞了，誰要賠？

房子本身的損壞是修繕問題，你自己的床墊、筆電、衣服被泡壞，則是另一個問題：誰造成的，誰賠。

• 房東該修卻拖著不修，導致損害擴大：例如你早就報修天花板滲水，房東放著不管，後來大量滴水泡壞你的電腦，可以向房東反映求償，你的報修紀錄就是重點證據。
• 樓上住戶的水管或防水造成：可以向造成損害的一方主張。依民法第 191 條，建築物或工作物致他人權利受損，由所有人負賠償責任，但能證明設置或保管沒有欠缺、或已盡相當注意的除外。實務上通常要先確認漏水點，再由房東協助你跟樓上溝通。
• 天災造成，沒人有過失：颱風豪雨導致的淹水、滲水，若沒有人該修未修，私人物品的損失多半只能自行承擔。災後清理與補助可以看颱風過後怎麼辦。
• 你家的水漏到樓下：反過來也一樣。如果是你忘了關水、馬桶塞住溢流沒處理，樓下的損失可能要你負擔；若是房東的水管老舊，則回到房東。

保險方面，坊間有些產險公司針對租屋族推出居家保險，或在住宅火險加保附加險，部分商品涵蓋意外漏水造成的財物損失或對第三人的賠償責任。但各家保障範圍、除外條款差很多（例如長期滲漏常被排除），有興趣的話直接看條款或問保險公司，別只看廣告標題。

退租時：水漬、壁癌、堵塞紀錄和押金

• 房東沒修好的漏水痕跡，不能算在你頭上：天花板水漬、壁癌是房屋本體的問題，不是房客使用造成的，房東不能因此扣押金。你住期間報修過的紀錄，退租時正好拿出來對照。
• 你造成的損壞，可以從押金抵充：應記載事項第 12 點規定，房客違反善良管理人注意義務致房子毀損，應負賠償責任，金額得由押金中抵充。例如確定是你丟異物導致的通管費，房東從押金扣是有依據的，但要有單據，金額也要合理。
• 點交時測一遍：退租點交時，當著房東的面沖馬桶、開水龍頭、放水看排水孔有沒有積水，錄一段影片，證明交還時是通的。

押金被扣得不合理時怎麼主張，可以參考退租房東不退押金怎麼辦。如果你住的期間曾自行在牆上鑽孔、加裝設備，相關的回復原狀責任見房客可以釘牆、刷漆嗎；冷氣漏水的情況則另外整理在租屋冷氣壞了誰修。