房東把房子賣了，
我的租約還算數嗎？

租得好好的，突然被通知「房子賣掉了，你要搬」——這是不少租屋族的惡夢。結論先說：台灣民法有「買賣不破租賃」原則，房子易主，你的租約原則上還是有效，不必因為換了屋主就搬走。不過這個原則有例外，押金該向誰要也常被搞混，下面分開說明。

原則：房子賣了，新屋主自動變成你的房東

依《民法》第 425 條，房子在交給你、你正在承租使用的期間，就算房東把所有權賣給第三人，原本的租約對新屋主一樣繼續有效。也就是說：

• 你不必因為房子換手就搬家，租期、租金、押金等條件原則上不變。
• 新屋主自動「接手」成為你的房東，收租、修繕、退租都改找他。
• 新屋主不能因為「我剛買」就要你搬、或片面漲租，他一樣受原租約拘束，直到租期屆滿或依法終止。

這條規定的用意，就是保護租客不會因為房東換人而突然失去住所。

例外：這兩種情況不受保障

但「買賣不破租賃」不是絕對。《民法》第 425 條第 2 項有一個重要例外——「未經公證」的不動產租約，只要是「期限超過 5 年」或「沒有約定期限（不定期）」，就不適用買賣不破租賃。換句話說：

• 定期租約、期間在 5 年以內：就算沒公證，也受保障，房子賣了租約照走。（一般人簽的一年、兩年約都在這範圍內。）
• 租期超過 5 年、或不定期租約：必須經過公證，才受買賣不破租賃保障；沒公證的話，新屋主可以不受這份租約拘束。

還有一個容易被忽略的陷阱：依《民法》第 422 條，租期超過 1 年卻只有口頭、沒簽書面字據的，會被當成「不定期租約」——一旦沒公證，就落入上面的例外、可能不受保障。所以只要租期超過一年，一定要簽書面租約。

那「押金」怎麼辦？找舊房東還是新房東？

租約既然由新屋主承受，押金原則上也隨租約移轉，退租時向「現在的房東（新屋主）」請求返還。官方應記載事項第 16 點也寫明：出租人應把押金及已預收的租金移交給受讓人，並以書面通知承租人。為了避免舊、新房東互踢皮球，建議在得知房子要換手時就做好幾件事：

1. 保留完整文件租約正本、押金收據、歷次繳租紀錄都收好，證明押金金額與租約條件。
2. 要求書面交接最好由舊房東、新屋主、你三方確認押金已移交、租約由新屋主承受，並留書面。
3. 更新收租資訊跟新屋主確認之後租金匯到哪個帳戶、修繕與聯絡窗口，並保留新的匯款紀錄。

房子被「法拍」也一樣嗎？（要特別小心）

這裡要提醒：法拍屋原則上也適用買賣不破租賃——在查封「之前」就已合法成立、且符合條件的租約，拍定人（買到房子的人）一樣要承受，法院拍賣公告通常會註記是否點交，讓買方先知道屋況。但有三種情況租約對拍定人不生效力或可能被除去、房客可能得搬：①落入前面說的例外（未公證且逾 5 年或不定期）；②租約是在查封之後才簽訂或續約（會被認定有礙強制執行而無效）；③最常見也最容易被忽略的：房子在你簽約前就已設定抵押權，依民法第 866 條，抵押權不受之後成立的租約影響，若租約有礙抵押權人受償（例如帶租約拍不出好價錢），法院可以除去租賃權後拍賣點交（強制執行法第 98 條第 2 項），你就可能得搬。所以簽約前可以請房東出示或自行申請建物登記謄本，看有沒有抵押權、查封登記（官方範本第 2 點也要求標示）。個案差異大，若你承租的房子被法拍，建議儘早向法律扶助基金會或律師確認租約地位。